Huurder betaalt niet. Wat nu? Stappenplan!

Het is de schrik van iedere verhuurder: een huurder die niet betaalt. Een huurachterstand kan op den duur flink oplopen en de huurinkomsten die u misloopt kunnen u zelf ook in de problemen brengen. Bent u zelf verhuurder en heeft u te maken met een zakelijke of particuliere huurder die zijn betalingsverplichtingen niet nakomt? Kom dan direct in actie. In dit artikel vertellen we wat u kunt doen als een huurder niet betaalt, wat uw rechten zijn en hoe u er stap voor stap voor zorgt dat u uw geld alsnog ontvangt.

Waar heb ik recht op als een huurder de huur niet betaalt?

Wanneer u als verhuurder een woonruimte, bedrijfsruimte of andersoortig onroerend goed verhuurd, dan doet u dit op basis van een huurovereenkomst. In deze huurovereenkomst zijn de rechten en plichten van zowel de huurder als van u als verhuurder opgenomen. In principe kan hierbij gesteld worden dat uw rechten als verhuurder gelijk zijn aan de plichten van de huurder, en visa versa. Wanneer een huurder dus zijn plichten niet vrijwillig nakomt, heeft u het recht hem hier toch aan te houden. Andersom kan de huurder de verhuurder aanspreken op het niet nakomen van zijn verplichtingen.

Iedere huurovereenkomst is tot op zekere hoogte uniek, maar het zal in ieder geval de verplichting voor de huurder bevatten dat hij u periodiek een bepaald bedrag schuldig is: de huur. Wordt de huur niet (op tijd) betaald? Dan heeft u dus recht op het vorderen van de betalingsachterstand (ofwel: nakoming), inclusief de kosten die u hiervoor maakt. Denk aan de kosten voor een incassobureau of eventuele gerechtelijke kosten. Ook kunt u er in veel gevallen voor kiezen de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder uit te (laten) zetten. Ook hierbij heeft u dan recht op een schadevergoeding en contractueel vastgelegde boetes.

Particuliere vs zakelijke verhuur onroerend goed

De algemene regels omtrent het verhuren van zakelijke ruimtes, zoals winkels, kantoren en werkruimtes, zijn grotendeels gelijk als die omtrent het verhuren van een woning. Toch zijn er wel kleine verschillen, die met name in het geval van wanbetaling een rol kunnen spelen. Zo genieten (particuliere) bewoners van een huurwoning huurbescherming, waardoor ze in de regel pas na drie maanden huurachterstand uit de woning kunnen worden gezet. En particulieren die in de schuldsanering zitten, kunnen niet uit een huis geplaatst worden. Zakelijke huurders (behalve die van winkels en cafépanden) genieten een stuk minder bescherming, maar bij hen dient u rekening te houden met het risico van een faillissement. Bij een faillissement zal het uitzetten van de huurder weinig problemen opleveren, maar het innen van betaalachterstanden wel.

Tip: Onderneem direct actie als de huur niet wordt betaald

Het is belangrijk dat u bij het uitblijven van een betaling direct actie onderneemt. Hier zijn twee redenen voor. De eerste reden is dat u op deze manier aan de huurder laat zien dat u de huurovereenkomst serieus neemt en u belang hecht aan het op tijd ontvangen van de huur. Het is makkelijk om te denken dat die paar dagen te laat betalen weinig verschil maakt. Maar voor u het weet wordt de huur iedere maand een paar dagen te laat betaalt, en daarna wordt het een week, dan twee weken en op den duur heeft u structureel een maand of meer huurachterstand. Door direct een grens te stellen voorkomt u op termijn veel gedoe.

Huurachterstand door financiële problemen huurder

De tweede reden, en eigenlijk nog veel belangrijker, is dat u het risico op het uiteindelijke helemaal niet betaald krijgen van de huur en extra kosten op die manier direct zo klein mogelijk houdt. Een te late betaling van de huur is namelijk een mogelijke indicatie dat uw huurder financiële problemen heeft. Gaat het om een particuliere huurder? Dan is het zoals gezegd een risico dat hij in de wettelijke schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) terecht komt. Een huurder in de WSNP krijgt een betalingsregeling, waarbij u als verhuurder doorgaans niet voorin de rij staat. Ook mag zo iemand niet uit huis worden geplaatst. In de praktijk betekent dit vaak dat u de huurachterstand slechts deels of helemaal niet betaald krijgt. De schuldenaar blijft in uw woning wonen en u krijgt de huur betaald vanuit de betalingsregeling.

Bij een zakelijk huurder met financiële problemen is het risico zoals gezegd dat deze failliet gaat. Bij een faillissement kunt u de huurovereenkomst laten ontbinden. De niet betaalde huur en eventuele andere kosten kunt u weliswaar bij de curator indienen als schuld, maar in verreweg de meeste gevallen staat u als verhuurder ook hier niet voorin de rij. Uw vordering zal moeten concurreren met andere vorderingen, als er nog geld over is na de vorderingen van schuldeisers die voorrang hebben, zoals werknemers, de Belastingdienst en het UWV. In de praktijk ontvangt u meestal niets of slechts een klein deel van de huurachterstand, en slechts tot het moment dat het faillissement werd aangevraagd. Naar de huur voor de maanden daarna, waarin u de ruimte vaak nog moet worden leeggehaald, kunt u sowieso fluiten. Kom dus direct in actie wanneer u financiële problemen vermoedt bij uw huurders!

Stappenplan huurder betaalt niet

Heeft u te maken met een huurder die niet op tijd is met de betaling. Dan is het naast snel actie ondernemen ook belangrijk dat u zorgvuldig en stap voor stap te werk gaat. Het gebeurt namelijk gelukkig niet vaak, maar mocht het met uw huurder tot een zaak bij de kantonrechter komen, dan kan u niets verweten worden en staat u sterk in uw schoenen. U zult de eerste verhuurder niet zijn die weliswaar al maanden niet de huur heeft gehad waar hij recht op heeft, maar die door het niet goed vastleggen van afspraken of een domme actie uit emotie toch in het ongelijk wordt gesteld!

1 - Niet betalende huurder herinneren

Het eerste wat u dient te doen wanneer de huur niet betaald wordt, is de huurder herinneren aan zijn verplichtingen. Wij raden aan om dit direct op twee manieren te doen. De eerste is het sturen van een schriftelijke betaalherinnering via mail. Een schriftelijke herinnering is altijd terug te halen en daarom een vereiste om een incasso- of gerechtelijk traject te kunnen starten. Naast de schriftelijke herinnering raden we ook aan om de huurder op te bellen. Dit is persoonlijker en op deze manier bent u in de gelegenheid vragen te stellen en kan de huurder de situatie uitleggen. In veel gevallen zal de huurder het betalen van de huur simpelweg vergeten zijn. Wat je ook nog wel eens ziet is dat er iets mis gaat met internetbankieren, en de betaling nog in de wachtrij staat of iets dergelijks. Laat de huurder in ieder geval ook weten dat u verwacht dat hij in het vervolg op tijd betaalt, om maandelijks terugkerende telefoontjes te voorkomen. Mocht de huurder aangeven dat hij (tijdelijk) in financiële moeilijkheden verkeert, dan kunt u een betalingsregeling voorstellen. Kijk hier echter mee uit en laat de huurachterstand zeker niet te ver oplopen, want bij een faillissement of een huurder in schuldsanering zult u het geld waarschijnlijk nooit meer zien!

Wat in ieder geval belangrijk is bij zowel de schriftelijke als telefonische betaalherinnering, is dat u vriendelijk en correct blijft. Laat ook opmerkingen over het moeten inschakelen van een incassobureau als de betaling uitblijft achterwege, omdat dit onnodig veel druk uitoefent op uw ogenschijnlijk welwillende huurder. Een goede relatie met uw huurder is ook veel waard!

We raden aan om de huurder te herinneren op de derde dag na het uitblijven van de betaling. Het kan ook eerder, maar dan is de kans reëel dat de betaling de herinnering doorkruist en u bezig bent voor niets. Later zouden we niet doen, om bovengenoemde redenen. Houd ook de nieuwe betaaltermijn in de herinnering zo kort mogelijk. Twee of drie dagen zijn meer dan genoeg.

2 - Sommatiebrief sturen bij onbetaalde huur

Blijft de betaling ook tot na de betaaltermijn in de betaalherinnering uit? Dan is het zaak om direct verdere stappen te ondernemen. Bij zakelijke huurders is deze stap overigens niet verplicht, maar wel een optie. Bij particuliere huurders moet u deze stap altijd uitvoeren: het versturen van een sommatiebrief, oftewel ingebrekestelling. Bij particulieren noemen we deze laatste brief ook wel een Wet Incasso Kosten Brief (WIK-brief), en dient deze te voldoen aan een aantal voorwaarden:

1. Het openstaande bedrag moet vermeld worden
2. Het factuurnummer moet vermeld worden
3. Hanteer een betaaltermijn van 14 dagen
4. Geef aan dat er incassokosten en wettelijke rente in rekening worden gebracht wanneer de betaling uitblijft.
5. Vermeld voor zover mogelijk ook de hoogte van de incassokosten

Bij zakelijke huurders raden we aan om dezelfde gegevens te vermelden, maar de betaaltermijn korter te houden. Een paar dagen is ook hier voldoende. Zorg er ook voor dat u kunt aantonen dat de huurder de sommatiebrief heeft ontvangen. Verstuur deze aangetekend per post.

Tip: laat uw sommatiebrief versturen als pre-incassobrief van Bill Incasso. Dit is voor zowel u als uw huurder volledig gratis. De brief voldoet aan alle wettelijke eisen en is verder gelijk aan de brief die u zelf zou sturen. Met één verschil: hij is gedrukt op het briefpapier van ons incassobureau. Dit maakt doorgaans voldoende indruk op de huurder om direct tot betaling over te gaan.

3 - Minnelijk incassotraject huur

Heeft het sturen of laten sturen van een sommatiebrief niet het gewenste effect? Dan zit er niets anders op dan vervolgstappen ondernemen. Dat wil zeggen: schakel een professioneel incassobureau in. Niet alleen heeft een incassobureau de kennis en praktische knowhow om snel en effectief tot een oplossing te komen, ook is het belangrijk dat het incassotraject volgens de wettelijke normen loopt. Het kan verleidelijk zijn om zelf verhaal te gaan halen en de huurder onder druk te zetten, maar wij zouden dat echt afraden. Het risico is groot dat u op deze manier in de fout gaat met als gevolg dat u een eventuele rechtszaak wel eens zou kunnen verliezen.

Bij Bill Incasso kunt u op basis van no cure, no pay gratis een incassotraject voor achterstallige huur starten. Tijdens het minnelijke incassotraject benaderen wij uw huurder via uiteenlopende kanalen, zoals de post, telefonisch, e-mail en sms. Zonder tussenkomst van een rechter proberen we uw vordering (plus rente) betaald te krijgen. Op deze manier houden we de kosten (voor de huurder) laag en krijgt de huurder met minimaal gedoe de kans om alsnog tot betaling over te gaan. Eventueel behoort een betalingsregeling ook tot de mogelijkheden, wanneer onze experts hier vertrouwen in hebben. In verreweg de meeste gevallen lukt het ons om in het minnelijke traject uw vordering te innen.

Meer weten over de no cure no pay huurincasso van Bill Incasso? Op deze pagina leest u alles over onze huurincasso. Direct uw achterstallige huurtermijnen laten innen door onze incassospecialisten? Dien dan hier uw vordering in. Wij werken voor u in heel Nederland. Dus of u nu verhuurt in een grote stad als Den Haag of Amsterdam, of in een plaats in Overijssel of Friesland: wij helpen u graag.

4 - Gerechtelijke huurincasso (ook met ontbinding huurcontract en schadevergoeding)

In een klein percentage van de gevallen biedt ook het minnelijke traject geen uitkomst. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de huurder simpelweg niet kan betalen, vanwege een scheiding of verlies van werk. Ook heb je huurders die het simpelweg niet zo nou nemen met betalingsverplichtingen, en het betalen van huur niet als prioriteit zien. Wat de reden voor niet betalen ook is, een gerechtelijke incassoprocedure is dan nog de enige manier om de zaak op te lossen. In overleg met u starten wij deze voor u op en stellen we een dagvaarding op voor uw debiteur om voor de kantonrechter te verschijnen. Omdat het gaat om een huurschuld, kunnen onze juristen u altijd bijstaan, ongeacht de hoogte van de schuld.

In veel gevallen zullen wij bij de rechter een vonnis tot nakoming van de huurachterstand vorderen. Wanneer de rechter u dan gelijk geeft, wordt de huurder opgedragen het verschuldigde bedrag, plus rente en proceskosten, alsnog te betalen. Bij het uitblijven van de betaling kan overgegaan worden tot beslaglegging door een deurwaarder.

Een andere optie, die bij huurzaken ook veel voorkomt, is het vorderen van uitzetting (ontbinding van de huurovereenkomst) in combinatie met een schadevergoeding. Dit is gangbaar wanneer bekend is dat de huurder niet kan betalen en verwacht wordt dat deze dit in de nabije toekomst ook niet zal kunnen. Bij het verkrijgen van een vonnis kan de huurder dan worden uitgezet en wordt deze verplicht een schadevergoeding te betalen.

5 - Uitzetting huurder en beslaglegging 

Wanneer de rechter u in het gelijk heeft gesteld, volgt de executiefase van het vonnis. De deurwaarder zal in eerste instantie bij uw huurder langsgaan om het vonnis te betekenen (over te dragen). Hierbij krijgt de huurder nog één keer de kans om de huurachterstand te betalen. Doet deze dat niet en ligt er een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst? Dan zal de deurwaarder opnieuw langsgaan en een datum aangeven waarvoor de huurder het pand moet verlaten. In de meeste gevallen zal de huurder het pand vrijwillig verlaten, maar mocht het nodig zijn dan kan de deurwaarder samen met de politie de huurder ook uitzetten en het pand laten ontruimen. De kosten hiervoor zijn ook voor rekening van de huurder.

De gerechtsdeurwaarder zal tegelijkertijd nagaan op welke manier de huurachterstand kan worden betaald. Dit zal vaak zijn in de vorm van beslaglegging. Er kan bijvoorbeeld beslag worden gelegd op roerende zaken als meubilair en een auto. Ook beslaglegging op inkomen uit loon, uitkeringen en toeslagen behoort tot de mogelijkheden.

Laat de huurachterstand niet oplopen en onderneem direct actie

Het mag duidelijk zijn dat uitzetting en beslaglegging zaken zijn die erg veel impact hebben op uw huurder, maar ook op uzelf. Daar komt bij dat het in het geval van een faillissement of een huurder die in de schuldsanering zit zeker niet altijd mogelijk is om met beslaglegging de volledige huurachterstand inclusief de gemaakte kosten betaald te krijgen. Een stuk beter is het dus om deze situaties te voorkomen en in een vroeg stadium actie te ondernemen. Dus betaalt uw huurder niet op tijd? Zit er dan kort op en stuur direct een betaalherinnering voor de huur. Heeft dit geen effect? Schakel dan zo snel mogelijk een professionele partij in en laat Bill Incasso een sommatiebrief sturen of in het minnelijke traject uw geld innen.