Verhuurt u een woning of bedrijfsruimte? En heeft u problemen met uw huurder, omdat deze bijvoorbeeld de huur niet betaalt? Of heeft u zelf het pand nodig? Dan kunt u uw huurder uitzetten. Dit kan echter alleen onder bepaalde voorwaarden en loopt altijd via de rechter. In dit artikel leest u alles wat u moet weten over het uitzetten van huurders: wat uw rechten en plichten zijn, hoe een uitzetting precies werkt en hoe u huurachterstanden en schade kunt vorderen.
Huurder uitzetten in het kort
- Het (eenzijdig) ontbinden van een huurovereenkomst geschiedt altijd via de rechter.
- De meestvoorkomende reden om een huurder uit te zetten is een huurachterstand.
- Ook andere problemen met de huurder of het zelf nodig hebben van het pand zijn rechtsgeldige redenen om een huurder uit te zetten.
- Het uitzetten van een huurder is een ingrijpende procedure.
- Daarom adviseren wij bij huurachterstanden eerst via een minnelijk traject uw geld te incasseren.
- Mocht het tot een gerechtelijke procedure komen, dan zullen onze juristen u bijstaan.
- Naast uitzetting, kunt u via de rechter ook vordering van huurachterstanden, schade en boetes eisen.
Let op: iemand uit huis zetten mag niet zomaar
Allereerst is het goed om te weten dat u een huurder niet zomaar op straat kunt zetten. Huurders worden namelijk goed beschermd door de wet. De gedachte hierachter is dat wonen een grondrecht is en dat huurders niet van de grillen van hun verhuurder afhankelijk moeten zijn voor een dak boven hun hoofd. Ook zakelijke huurders van bijvoorbeeld een winkelpand hebben vergelijkbare rechten.
Dat u niet zonder meer een huurovereenkomst mag ontbinden, wil echter niet zeggen dat u als verhuurder alles hoeft te pikken. In een aantal gevallen kunt u via de rechter namelijk uitzetting afdwingen en de huurovereenkomst eenzijdig opzeggen. Dit kan bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een betaalachterstand, wanneer de huurder overlast geeft of wanneer u het pand zelf nodig heeft.
Huurovereenkomst opzeggen via de kantonrechter
Houd er dus daarnaast rekening mee dat het (eenzijdig) ontbinden van een huurovereenkomst altijd via de rechter gaat. U kunt een slechte huurder dus niet zelf op straat zetten, tenzij de huurder uit vrije wil instemt met uw verzoek tot opzegging. Enkel de kantonrechter is bevoegd om een huurovereenkomst rechtsgeldig te ontbinden en eventueel een woning te laten ontruimen. Hiervoor zijn rechtbanken voorzien van een aparte afdeling huurrecht met kantonrechters die gespecialiseerd zijn in huurgeschillen.
Vijf redenen om een huurovereenkomst te verbreken
De Nederlandse wet noemt vijf redenen die u als verhuurder mag opvoeren voor het opzeggen van de huurovereenkomst. We hebben deze redenen hier op een rijtje gezet. Houd er rekening mee dat dit de enige redenen zijn die u bij de rechter kunt opvoeren als grond om de overeenkomst te ontbinden. Zaken als een overlijden of de verkoop van de woning zijn geen geldige redenen.
Betaalachterstanden en/of geen goede huurder
Betaalachterstanden zijn de meest veelvoorkomende reden om een huurder uit te zetten. Volgens de wet is iedere huurder verplicht zich als een goede huurder te gedragen en het voldoen aan de betalingsverplichtingen hoort daar zeker bij. Als verhuurder kunt u de huurovereenkomst dus laten ontbinden wanneer de huur niet betaald wordt. Bij woningen hanteert een rechter hier standaard drie maanden huurachterstand voor, maar er kunnen omstandigheden zijn waardoor de rechter in uw geval anders beslist, zoals wanneer de huurder in de schuldsanering zit.
Naast betaalachterstanden vallen ook de volgende zaken onder de noemer ‘geen goede huurder’ en kunnen daarom als reden worden gegeven om de huur op te zeggen:
- De huurder houdt zich niet aan de bepalingen in het huurcontract
- Illegale praktijken zoals een wietplantage
- Ernstige overlast als stankoverlast en geluidshinder voor omwonenden
- Onderhuur (zonder toestemming van uw kant)
U heeft de woonruimte zelf nodig
Verhuurt u een woning en heeft u zelf dringend een woning nodig? Gaat u bijvoorbeeld scheiden of kunt u om een andere reden niet in uw huidige huis blijven wonen? Ook dan kunt u bij de rechter vragen de huur op te zeggen. Wanneer u aannemelijk kunt maken dat u de woning zo hard nodig heeft dat de huidige huurder niet in de woning kan blijven, zal de rechter doorgaans beslissen dat de huurder mag worden uitgezet.
Houd er rekening mee dat het verkopen van de woning hier niet onder valt. Ook zal de rechter altijd een afweging maken tussen uw eigen belang en dat van de huurder. De huurder moet bijvoorbeeld wel in staat zijn geschikte andere woonruimte te krijgen en mogelijk wordt van u geëist dat u meebetaalt aan de verhuizing.
Geen akkoord voor nieuwe overeenkomst
Huurders zijn verplicht om mee te werken wanneer u op een redelijke manier de huurovereenkomst wilt aanpassen. Gaat de huurder niet akkoord met een redelijke aanpassing van de overeenkomst? Dan kunt u de kantonrechter vragen de overeenkomst te ontbinden en de huurder uit te zetten. Denk aan de volgende aanpassingen:
- Huurverhoging of verhoging van servicekosten
- Het schriftelijk vastleggen van mondelinge afspraken
- Een andere manier van het betalen van huur, bijvoorbeeld op een andere rekening
- Aanpassingen aan het pand in combinatie met huurverhoging
Nieuw bestemmingsplan
Ook wanneer er sprake is van een (nieuw) bestemmingsplan voor het adres, kan een huurder worden uitgezet. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de gemeente een oude flat wil slopen en op die plek een ander gebouw wil realiseren. Wanneer u als huurder hierover overeenstemming met de gemeente heeft, kunt u de rechter vragen de huurder uit te zetten.
Tijdelijke huur (diplomatenclausule)
Heeft u uw woning tijdelijk verhuurd, en is er dus een huurperiode overeengekomen in het huurcontract? Dan zal de huurder de woning moeten ontruimen op het moment de huurovereenkomst afloopt. Doet hij dit niet? Dan kunt u bij de rechter uitzetting afdingen.
Houd er rekening mee dat een tijdelijk huurcontract dat verlengd wordt automatisch overgaat naar een contract voor onbepaalde tijd. Daarna kunt u dus niet zonder meer een huurder uitzetten, tenzij u een zogenaamde diplomatenclausule heeft opgenomen in het huurcontract. Deze clausule regelt dat u een tijdelijke huurovereenkomst kunt verlengen zonder dat de huurder hierdoor huurrechten opbouwt.
Zo kunt u een huurder uitzetten
Wilt u een huurder uitzetten en heeft u hier goede gronden voor, oftewel één van de bovengenoemde vijf redenen? Dan kunt u via de rechter een uitzettingsprocedure uitvoeren. Dit is een vrij ingrijpende procedure die wij eigenlijk altijd liever zouden willen voorkomen. Daarom adviseren we om bij huurachterstanden eerst een minnelijke huurincassoprocedure te starten en in andere gevallen buiten de rechter om tot een oplossing te komen.
Helaas lukt dit niet altijd, en in dat geval zit er niets anders op dan via de rechtbank uw recht halen. De stappen hierbij zijn als volgt:
- U vraag toestemming tot uitzetting aan bij de kantonrechter middels een verzoekschrift.
- De huurder wordt gedagvaard en opgeroepen voor een zitting in de rechtbank.
- Tijdens de zitting zal nog één keer geprobeerd worden tot een oplossing te komen. Lukt dit niet? Dan spreekt de rechter een vonnis (tot uitzetting) uit. Meestal wordt voor de uitzetting een termijn van een maand na uitspraak aangehouden.
- De deurwaarder gaat bij de huurder langs om het vonnis te laten betekenen.
- De huurder wordt geacht om voor de datum van uitzetting de woning te verlaten en te ontruimen.
- Verlaat de huurder het pand niet? Dan kan de deurwaarder de huurder (letterlijk) uitzetten en het pand laten ontruimen.
- De gerechtelijke kosten en de kosten voor uitzetting zijn voor rekening van de huurder. Eventueel kunnen deze betaald worden met de opbrengst van de inboedel.
Verschil uitzetten particulier uit woning en zakelijke huurder
De procedures voor het uitzetten van een particuliere huurder (uit een woning) en een zakelijke huurder (uit een bedrijfspand) zijn aan elkaar gelijk. Wel zijn er twee belangrijke verschillen, die te maken hebben met de extra rechten die een particuliere huurder heeft.
Een eerste verschil is dat de rechter het belang van een particuliere huurder zwaarder zal laten wegen. Het gaat hier immers om iemands thuis. Daarom moet er bij een particulier bijvoorbeeld sprake zijn van minimaal drie maanden huurachterstand, terwijl de rechter bij een zakelijke huurder al veel sneller tot uitzetting zal beslissen. Daarnaast kan een particulier die in de schuldsanering zit bijvoorbeeld ook niet uitgezet worden.
Een tweede verschil is dat u bij een zakelijke huurder ook altijd direct de achterstallige huur kunt vorderen. Bij een particulier bent u verplicht eerst een sommatiebrief voor te sturen, voordat u kunt overgaan tot een incassoprocedure voor de huur. Dit kan bijvoorbeeld met een gratis pre-incassobrief van Bill Incasso.
Wat te doen bij een huurachterstand van drie maanden of meer?
Bij een dergelijke huurachterstand is het tijd om bij de rechter om uitzetting te vragen. Een huurachterstand van drie maanden of meer is voor de rechter vrijwel altijd reden om te beslissen dat de (particuliere of zakelijke) huurder uitgezet mag worden. Daarnaast zal in het vonnis worden opgenomen welk bedrag de huurder u verschuldigd is. Naast het verlaten van de woning moet de huurder dan dus de huurachterstand aan u betalen. Betaalt de huurder niet? Dan kan de deurwaarder beslagleggen op bezittingen, banktegoeden en inkomen, zodat u hieruit betaald kunt worden.
Heeft u de huurincasso al uithanden gegeven bij de specialisten van Bill Incasso? Dan staan onze juristen u bij tijdens de gerechtelijke procedure. Een (dure) advocaat is hiervoor niet nodig.
Huurincasso bij huurachterstanden
In sommige gevallen zit er niets anders op dan het starten van een juridische procedure, maar bij huurachterstanden raden we altijd aan om te starten met een huurincasso. Dit is een stuk minder ingrijpend (en een stuk vriendelijker) dan een gerechtelijke procedure. Bovendien kunt u een huurincasso al starten bij een huurachterstand van één maand, ook wanneer het een particulier betreft.
Besteedt u uw huurincasso uit bij Bill Incasso? Dan zullen wij uit uw naam sommatie sturen en de huurder nog één laatste kans geven om zonder extra kosten de huurachterstand te voldoen. Wordt hier geen gehoor aan gegeven? Dan zullen onze incassospecialisten op verschillende manieren contact opnemen met de huurder en deze vriendelijke doch dringend verzoeken tot betaling over te gaan. Het is onze ervaring dat zonder hoge extra kosten en zonder onnodig veel druk te zetten huurders eerder geneigd zijn alsnog snel te betalen. Een win-winsituatie: u krijgt snel uw geld en de huurder kan in het huis blijven. En mocht de minnelijke procedure onverhoopt toch niet de gewenste resultaten opleveren, dan kunnen wij de incasso in overleg met u eenvoudig omzetten naar een gerechtelijke procedure.
Schade aan uw pand vorderen
Naast huurachterstand kunt u bij het uitzetten van een huurder ook schade vorderen. In veel gevallen waarbij de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt zal er sprake zijn van schade en als verhuurder heeft u het recht deze geleden (of nog te lijden) schade vergoed te krijgen. Denk aan vorderingen voor de volgende vormen van schade:
- Misgelopen huurinkomsten
- Het ontruimen van een wietplantage
- Renovatiekosten om een woning weer bewoonbaar te maken
- Kosten voor ontruiming
Wanneer u uw huurincasso uitbesteedt bij Bill Incasso en het komt tot een gerechtelijke procedure, zullen wij daarom ook een schadevergoeding eisen bij de rechter. In de meeste gevallen zal deze ook worden toegewezen, zolang we in staat zijn de omvang van de geleden of nog te lijden schade aanneming te maken.
Boetes huurder incasseren
Heeft u uw huurder een huurcontract met daarin boeteclausules laten ondertekenen? Of staat er een boeteclausule in de algemene voorwaarden bij het contract? Dan kunt u naast de huurachterstand en schade ook deze boetes vorderen bij de gerechtelijke procedure voor het uitzetten van een huurder. Een veelgebruikte boetebepaling is bijvoorbeeld dat de huurder een boete verschuldigd is van een bepaald bedrag per dag dat een bepaalde regel uit de algemene bepalingen wordt overtreden. Ondanks dat de rechter het contractuele boetebedrag in veel gevallen zal matigen, blijft er op deze manier toch nog een flinke vordering over.