U heeft uw huurwoning netjes opgeleverd en verwacht uw waarborgsom terug, maar uw verhuurder reageert niet of komt met allerlei smoesjes. Dit komt helaas vaker voor dan u denkt. In dit artikel leggen we uit wat uw rechten zijn, wanneer een verhuurder de borg mag inhouden en welke stappen u kunt zetten om uw geld terug te krijgen.

In het kort: uw belangrijkste rechten

De drie belangrijkste zaken:

• Wettelijke termijnen: De verhuurder moet binnen 14 dagen terugbetalen (of 30 dagen bij schade/achterstand)
• Beperkte verrekeningsgronden: De borg mag alleen worden verrekend met huurachterstand, servicekosten, energieprestatievergoeding of daadwerkelijke schade (geen normale slijtage)
• Bewijslast bij verhuurder: De verhuurder moet schade kunnen aantonen met bewijs en u een volledige kostenspecificatie geven

Houd de verhuurder zich niet aan bovenstaande? Dan kunt u door middel van een incassoprocedure uw geld terugvorderen.

Wat zegt de wet over het terugbetalen van de borg?

Sinds 1 juli 2023 gelden er duidelijke wettelijke regels voor de waarborgsom. Deze staan beschreven in artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek. De waarborgsom mag maximaal tweemaal de kale huurprijs bedragen (voor contracten van vóór 1 juli 2023 gold nog driemaal de huurprijs). De verhuurder moet binnen 14 dagen na afloop van de huurovereenkomst de borg terugbetalen. Bij schade of huurachterstand geldt een termijn van 30 dagen, waarbij de verhuurder eerst moet verrekenen met aantoonbare kosten.

Deze regels zijn dwingend recht. Dat betekent dat afspraken die hiervan afwijken nietig zijn en u deze kunt aanvechten.

Wanneer mag een verhuurder de borg inhouden?

Een verhuurder mag de waarborgsom alleen inhouden of ermee verrekenen in vier specifieke situaties.

Huurachterstand en servicekosten

Heeft u nog openstaande huur? Dan mag de verhuurder dit verrekenen met de waarborgsom. Let op: dit geldt alleen voor huur die daadwerkelijk verschuldigd en opeisbaar is. Ook achterstallige servicekosten (zoals voorschotten voor gas, water en elektriciteit) mag de verhuurder verrekenen met de borg. Hetzelfde geldt voor een onbetaalde energieprestatievergoeding die sommige verhuurders rekenen.

Schade aan het gehuurde

De verhuurder mag de borg gebruiken om schade te herstellen die u als huurder heeft veroorzaakt. Maar let op: dit geldt alleen voor daadwerkelijke schade, niet voor normale slijtage. Een krasje op de vloer, licht versleten tapijt of kleine gebruikssporen vallen onder normale slijtage. Hiervoor mag de verhuurder geen kosten in rekening brengen. Ook onderhoud dat onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder valt (zoals vervanging van sanitair of de CV-installatie) mag niet van de borg worden afgetrokken.

De bewijslast ligt bij de verhuurder

Een cruciaal punt: de verhuurder moet kunnen aantonen dat er schade is en dat u daar verantwoordelijk voor bent. Er moet een aanvangsstaat zijn (een beschrijving van de staat van de woning bij aanvang van de huur). De verhuurder moet de schade kunnen bewijzen, bijvoorbeeld met foto’s van voor en na de verhuurperiode. De kosten moeten aantoonbaar zijn met facturen of offertes, en u moet schriftelijk worden geïnformeerd met een volledige kostenspecificatie.

Kan de verhuurder dit niet aantonen? Dan heeft u recht op volledige terugbetaling van de borg.

Het belang van een goede voor- en eindinspectie

Een voorinspectie en eindinspectie zijn cruciaal voor een soepel verloop.

• Bij de voorinspectie maakt u samen met de verhuurder een lijst van eventuele gebreken. Neem foto’s van de staat van de woning en zorg dat beide partijen de lijst ondertekenen. Dit beschermt u later tegen onterechte claims.
• Bij de eindinspectie loopt u samen met de verhuurder door de woning en bespreekt u eventuele gebreken die hersteld moeten worden. De verhuurder moet u de kans geven om gebreken zelf te herstellen. Maak opnieuw foto’s van de staat waarin u de woning oplevert.

Was er geen voorinspectie of aanvangsstaat? Dan wordt wettelijk verondersteld dat u de woning in goede staat heeft ontvangen. De verhuurder kan dan moeilijker aantonen dat schade door u is veroorzaakt.

Stap voor stap: uw borg terugkrijgen

Stap 1: Wacht de wettelijke termijn af

Geef de verhuurder eerst de wettelijke termijn van 14 dagen (of 30 dagen bij schade of huurachterstand). Tel deze termijn vanaf de dag dat de huurovereenkomst officieel is beëindigd en u de sleutels heeft ingeleverd.

Stap 2: Stuur een schriftelijke aanmaning

Is de termijn verlopen zonder terugbetaling? Stuur dan een brief waarin u vriendelijk maar duidelijk om terugbetaling vraagt, een nieuwe termijn stelt van 14 dagen en aangeeft welke stappen u overweegt als er niet wordt betaald.

Op de website van Het Juridisch Loket vindt u een voorbeeldbrief die u kunt gebruiken.

Stap 3: Verstuur de brief aangetekend

Krijgt u geen reactie na de eerste brief? Stuur dan dezelfde brief aangetekend. Bewaar een kopie van de brief, het verzendbewijs en het bewijs dat de brief is ontvangen (of geweigerd). Deze documenten heeft u nodig als u verdere stappen moet ondernemen.

Stap 4: Schakel professionele hulp in

Reageert de verhuurder nog steeds niet? Dan is het tijd om een incassobureau of jurist in te schakelen. Ons incassobureau voor particulieren werkt op basis van no cure, no pay. Dat betekent dat u alleen betaalt als uw borg daadwerkelijk wordt terugbetaald.

Wanneer is het zinvol om een incassobureau in te schakelen?

In de praktijk zien we dat veel verhuurders alsnog snel betalen zodra een incassobureau zich ermee bemoeit. Een professioneel signaal is vaak effectief omdat de verhuurder zich realiseert dat u het serieus neemt. Juridische kennis maakt verschil: een incassobureau weet precies welke argumenten juridisch houdbaar zijn. En bij no cure, no pay loopt u geen risico omdat u alleen betaalt bij succes.

Een incassobureau kan ook beoordelen of de verhuurder de borg terecht inhoudt of dat hier sprake is van onredelijke eisen.

Veelvoorkomende smoesjes van verhuurders

In onze ervaring komen we regelmatig dezelfde smoesjes tegen:

“De woning was niet schoon genoeg”
Kleine schoonmaakpunten zoals kalkaanslag of stof rechtvaardigen zelden een volledige inhouding. De verhuurder moet aantoonbare schoonmaakkosten maken en deze kunnen onderbouwen met facturen.

“Er is schade, maar ik heb nog geen offerte”
De verhuurder moet binnen 30 dagen verrekenen. Heeft hij nog geen offerte? Dan moet hij eerst uitbetalen en kan hij eventueel later de schade alsnog vorderen.

“Dit hoort niet bij normale slijtage”
Als de verhuurder zegt dat iets kapot is, vraag dan om bewijs. Lichte krasjes, versleten tapijt door normaal gebruik of kleurverschillen op de muur zijn normale slijtage.

“Ik vergat het gewoon”
Vergeetachtigheid is geen reden om de wettelijke termijn te overschrijden. De verhuurder is wettelijk verplicht binnen de gestelde termijn te betalen.

Wat als de verhuurder een te hoge borg heeft gevraagd?

Heeft uw verhuurder meer dan tweemaal de kale maandelijkse huurprijs als borg gevraagd (of meer dan driemaal voor contracten van vóór 1 juli 2023)? Dan kunt u na afloop van de huur het te veel betaalde terugvragen. U kunt ook melding maken bij de gemeente, want gemeenten kunnen handhavend optreden. Als laatste optie kunt u naar de rechter stappen die de waarborgsom kan verlagen.

Let op: voor contracten afgesloten ná 1 juli 2023 moet u binnen drie jaar actie ondernemen als u de te hoge borg wilt aanvechten.

Huurder is van eigenaar gewisseld: wie betaalt mijn borg terug?

Het maakt niet uit of de woning tijdens uw huurperiode van eigenaar is gewisseld. De huidige eigenaar/verhuurder is verplicht de waarborgsom terug te betalen. Bij verkoop van een verhuurde woning gaan de rechten en plichten van de verhuurder over op de nieuwe eigenaar.

En als het echt mis gaat: naar de rechter

Lukt het niet om via minnelijke weg tot een oplossing te komen? Dan kunt u de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Dit is vooral zinvol als het om een substantieel bedrag gaat (meestal vanaf €1.000), de verhuurder duidelijk onredelijk handelt en u over voldoende bewijs beschikt.

Een procedure bij de kantonrechter brengt wel kosten met zich mee (griffierecht en eventueel juridische kosten). Bij een procedure kunt u deze kosten proberen te verhalen op de verhuurder als u gelijk krijgt.

Hulp nodig bij het terugvorderen van uw borg?

Betaalt uw verhuurder de borg niet terug terwijl u de woning netjes heeft opgeleverd? Een incassobureau kan u helpen om uw geld terug te krijgen. In veel gevallen betalen verhuurders alsnog snel zodra zij een professionele sommatie ontvangen.

Bij Bill Incasso hebben we ruime ervaring met het incasseren van waarborgsommen. We beoordelen uw situatie, geven eerlijk advies over uw kansen en pakken de zaak op basis van no cure, no pay op. Zo loopt u geen financieel risico.