Bemiddelingskosten betaald bij het huren van een woning? De kans is groot dat deze onterecht waren. Makelaars rekenen vaak één maand huur plus btw (gemiddeld €500 tot €1.800), terwijl dit in de meeste gevallen niet mag. Veel huurders weten niet dat ze dit geld kunnen terugvragen, soms zelfs jaren later. In dit artikel leggen we uit wanneer het wel en niet mag, en hoe u uw geld terugkrijgt.

Wat zijn bemiddelingskosten?

Bemiddelingskosten zijn de kosten die een makelaar rekent voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Deze worden ook wel genoemd: courtage, administratiekosten, contractkosten, verhuurkosten of makelaarskosten.

Bij een huurwoning van €1.500 per maand gaat het al snel om €1.815 (één maand huur + 21% btw). Voor studenten die een kamer huren loopt dit op tot €500 à €1.000. Aanzienlijke bedragen die in veel gevallen onterecht in rekening zijn gebracht.

De wet: wanneer mag het wel en niet?

De wetgeving rondom bemiddelingskosten is sinds 1990 duidelijk geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Het uitgangspunt: een makelaar mag niet “twee heren dienen” – oftewel niet van beide partijen betaald krijgen voor dezelfde dienst.

Bemiddelingskosten zijn toegestaan als: U de makelaar expliciet opdracht heeft gegeven om een woning voor u te zoeken die nog niet in zijn aanbod zat. U bent dan de opdrachtgever en betaalt voor zijn zoekwerk.

Praktijkvoorbeeld toegestaan: U bent op zoek naar een specifieke woning in Amsterdam-Zuid met drie kamers en een balkon. U schakelt een makelaar in om dit voor u te zoeken. De makelaar vindt na een maand zoeken een geschikte woning bij een verhuurder. In dit geval mogen de bemiddelingskosten wel bij u in rekening worden gebracht.

Bemiddelingskosten zijn verboden als: De makelaar namens de verhuurder werkt. Dit heet “het dienen van twee heren” en is wettelijk verboden volgens artikel 7:417 lid 4 en 7:427 BW. In 2015 heeft de Hoge Raad dit nogmaals bevestigd in een belangrijk arrest.

Hoe weet u of de makelaar voor de verhuurder werkte?

De makelaar werkte voor de verhuurder als:

• De woning op de website van de makelaar stond
• U reageerde op een advertentie van het bemiddelingsbureau
• De makelaar bezichtigingen regelde
• U geen expliciete zoekopdracht aan de makelaar heeft gegeven
• De verhuurder de makelaar heeft ingeschakeld om een huurder te vinden

Praktijkvoorbeeld verboden: U ziet op Funda een woning staan die wordt aangeboden door Makelaarskantoor X. U belt voor een bezichtiging. Na de bezichtiging vraagt de makelaar €1.500 bemiddelingskosten. Dit is niet toegestaan. De makelaar werkte immers voor de verhuurder door de woning op zijn website te zetten.

Belangrijk: Ook als de verhuurder de makelaar niet betaalt, mag de makelaar geen kosten bij u rekenen. De Hoge Raad bevestigde in 2015 dat het niet uitmaakt of de verhuurder de makelaar wel of niet betaalt. Het gaat erom dat de makelaar in opdracht van de verhuurder handelt.

Ook voor kamers sinds 2016

Tot 1 juli 2016 mochten makelaars bij kamerverhuur nog wel bemiddelingskosten rekenen aan huurders. Sinds die datum geldt het verbod ook voor onzelfstandige woonruimte. Dit was een belangrijke wetswijziging die vele duizenden studenten en starters beschermt.

Heeft u na 1 juli 2016 bemiddelingskosten betaald voor een kamer? Dan kunt u deze terugvorderen, ook als u destijds een overeenkomst heeft getekend waarin u akkoord ging met de kosten. Afspraken die in strijd zijn met de wet zijn namelijk nietig.

Verkapte bemiddelingskosten herkennen

Makelaars zijn creatief in het omzeilen van het verbod. Ze gebruiken andere benamingen om hetzelfde bedrag in rekening te brengen. Let op deze veelvoorkomende “vermommingen”:

• Administratiekosten “Voor het administratief afhandelen van uw huurcontract rekenen wij €800.” Dit zijn verkapte bemiddelingskosten. Het opmaken van een huurcontract is standaardwerk dat de verhuurder hoort te doen.
• Contractkosten of dossierkosten “Eenmalige contractkosten: €1.200.” Weer verkapte bemiddelingskosten. Het opstellen van een huurcontract rechtvaardigt niet zo’n hoog bedrag.
• Marketingkosten “Bijdrage in de marketingkosten van de woning: €950.” Als de woning op de website van de makelaar stond, werkte deze voor de verhuurder. Deze kosten mogen niet bij u worden neergelegd.
• Eenmalige kosten huurder Een algemene term die van alles kan betekenen, maar meestal bemiddelingskosten verhult.
• Verhuurkosten of plaatsingskosten Kosten voor het “plaatsen” van u als huurder. Ook dit zijn bemiddelingskosten onder een andere naam.
• De wet is glashelder: onder welke naam ook, als het gaat om bemiddeling bij huur mag dit niet bij de huurder worden neergelegd wanneer de makelaar ook voor de verhuurder werkt.

Stappenplan: zo vordert u uw geld terug

Stap 1: Verzamel bewijs

Voordat u contact opneemt met de makelaar, verzamel alle relevante documentatie:

• Betalingsbewijs: Bankoverschrijving, factuur of kwitantie
• Huurovereenkomst: Het contract waarin mogelijk de bemiddelingskosten vermeld staan
• Correspondentie: Alle e-mails, WhatsApp-berichten of brieven met de makelaar
• Advertenties: Screenshots van de woning op websites zoals Funda, Pararius of de website van de makelaar zelf
• Website-bewijsmateriaal: Bewijs dat de woning in het aanbod van de makelaar stond

Dit bewijs is cruciaal. Als de woning op de website van de makelaar stond, is dat volgens de Hoge Raad voldoende bewijs dat de makelaar voor de verhuurder werkte.

Stap 2: Stuur een aanmaning

Stuur de makelaar een formele brief met:

• Duidelijke verwijzing naar de wet: Artikel 7:417 lid 4 en 7:427 BW
• Het exacte bedrag: Noem precies welk bedrag u terugvordert
• Concrete betalingstermijn: Geef 7 tot 14 dagen de tijd
• Aankondiging wettelijke rente: Vermeld dat u na de termijn 6% wettelijke rente vordert (tarief per 1 januari 2025)
• Vermelding vervolgstappen: Geef aan dat u bij uitblijven van betaling juridische stappen overweegt

Belangrijke tip: Verstuur de brief zowel aangetekend als per gewone post. De aangetekende brief dient als bewijs, de gewone brief zorgt ervoor dat de makelaar hem sowieso ontvangt (aangetekende post wordt niet altijd afgehaald).

Stap 3: Wacht de reactie af

Geef de makelaar de gestelde termijn. In veel gevallen betalen makelaars na de eerste brief al terug, omdat ze weten dat de wet aan uw kant staat. Bij grotere kantoren kan het langer duren omdat aanvragen door juridische afdelingen moeten worden behandeld.

Stap 4: Bij weigering of geen reactie

Reageert de makelaar niet binnen de termijn of weigert deze te betalen? Dan heeft u verschillende opties:

• Optie 1: Geschillencommissie Als de makelaar is aangesloten bij een geschillencommissie (bijvoorbeeld via de NVM), kunt u daar kosteloos of tegen lage kosten een klacht indienen.
• Optie 2: Kantonrechter U kunt zelfstandig een procedure starten bij de kantonrechter. Voor bedragen tot €25.000 kan dit relatief eenvoudig. De NVM heeft op hun website zelfs voorbeelddagvaardingen beschikbaar.
• Optie 3: Incassobureau Een incassobureau kan op no cure, no pay basis de vordering voor u incasseren. U betaalt alleen bij succes.

Verjaringstermijn: 5 jaar

U kunt tot vijf jaar na betaling de kosten terugvorderen. De juridische term is “onverschuldigde betaling” en deze verjaart na vijf jaar. Heeft u vier jaar geleden bemiddelingskosten betaald? Dan kunt u deze nu nog terugvragen.

Let op: de termijn van vijf jaar begint te lopen vanaf het moment van betaling, niet vanaf het moment dat u ontdekt dat de kosten onterecht waren.

Praktische tips

• Betaal altijd via overschrijving (niet contant) met duidelijke omschrijving
• Vraag een factuur met specificatie
• Bewaar alle correspondentie
• Twijfelt u? Betaal dan wel maar vorder later terug – anders loopt u de woning mogelijk mis

Bij faillissement makelaar: Ook als de makelaar zijn oude BV opheft en in een nieuwe BV verdergaat, kan de nieuwe BV aansprakelijk zijn voor terugbetaling.

Hulp nodig?

Reageert de makelaar niet op uw aanmaning? Bij Bill Incasso werken we op no cure, no pay basis: u betaalt alleen bij succes. We benaderen makelaars professioneel maar beslist. In de meeste gevallen betalen zij na onze eerste brief, omdat de wet duidelijk aan uw kant staat.